При неплащане на наема от страна на Наемателя, Наемодателят има две възможности да защити своите права.
1. Ако Наемодателят няма интерес да прекрати договора. В този случай, той има право да претендира да се заплатят дължимите наеми заедно със законната лихва по тях до момента на плащането, както и съответните неустойки, ако това е предвидено в договора за наем. Ако Наемателят не изплати доброволно тези суми, Наемодателят може да предяви иск пред съда.
2. Ако Наемодателят реши да прекрати договора. Законът предвижда специални правила, които изправната страна – Наемодателят трябва да следва. Те са:
– Изпращане на писмено предизвестие до Наемателя. В него се дава подходящ срок за изплащане на дължимите суми по договора и то трябва да съдържа изрично предупреждение, че след изтичане на срока, договорът ще бъде прекратен. За да се докаже, че предизвестието е получено от Наемателя, в практиката най-често се използва писмо с обратна разписка или нотариална покана. Ако Наемателят не изплати наема след изтичане на указания в предизвестието срок, договорът автоматично се прекратява.
– Иск пред съда. Обикновено Наемателят не напуска доброволно жилището веднага след прекратяване на договора. Въпреки това, Наемодателят няма право да го изхвърли на улицата, както е разпространеното схващане. Законът санкционира подобно поведение, като го квалифицира като самоуправство. Необходимо е да се предяви иск пред съда за опразване на имота. В същото дело пред съда може да се поиска и обезщетение за ползването на имота след прекратяване на наемния договор, както и заплащане на неплатените наеми и неустойки (ако такива са предвидени в договора).
В практиката често се случва Наемателят да не плаща наема и да не освобождава имота целенасочено – надявайки се, че Наемодателят ще заведе дело срещу него. Всеизвестно е, че веднъж влязъл в съда, спорът може да се проточи с години. Но ищецът (Наемодателят) може да избере делото му да се води не по обикновения исков ред, а по реда на бързото производство. Това трябва да се отрази в исковата молба. Необходимо е към нея да се приложи само писмения договор за наем.
Бързото съдебно производство обаче, може да се приложи само по договори за наем, които са вписани в Нотариата.
Нотариалната заверка и вписването на договора осигуряват допълнителна защита на Наемодателя. Без да е необходимо да води продължителни дела, той може да си извади изпълнителен лист по бързата процедура в случай, че Наемателят спре да плаща наема си.
