За защитата правата на Наемателя при едно бъдещо прехвърляне на обитавания от него недвижим имот, добре е договорът за наем да се впише в Нотариата, за да остане в сила и спрямо новия собственик (преобретател). Наемателят следва сам да прецени тази възможност и да речи дали се възползва от нея, тъй като договорът е валиден и без да е вписан. Наемни договори със срок над една година могат да бъдат вписвани в Нотариата (чл. 112, буква “е” от Закона за собствеността).
При вписване на договора, законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните.
Ако жилището се продава, сключеният договор за наем между Наемодателя и Наемателя ще бъде задължителен и за новия собственик на имота, само ако е вписан в Нотариата.
В случай, че Купувачът на имота поиска от собственика да прекрати договор, който е вписан в Нотариата, това може да стане с анекс, който също трябва да бъде вписан.
Всеки кандидат-Купувач може предварително да се запознае с информацията за евентуални тежести върху имота. Регистрите на Службата по вписванията са публични.
Ако договорът за наем е вписан в Нотариата, задълженията на Наемодателя преминават върху новия собственик ма имота и той става задължителен за Купувача за целия срок, за който е сключен (чл. 237, ал. 1 и 2 от ЗЗД). Вписването на договора за наем е основание да се предполага, че Купувачът е имал възможността да узнае за тази тежест върху имота, когато го е купувал.
Ако договорът за наем не е вписан в Нотариата, но е сключен преди прехвърлянето на имота в писмена форма и има достоверна дата, тогава той е задължителен за Купувача до предвидения в него срок, но не за повече от една година от момента на прехвърляне на собствеността. По този начин се осигурява защита на интересите на Наемателя (чл. 237 от ЗЗД). Страни по договора от момента на прехвърлянето ще бъдат новият собственик на имота и Наемателят.
Когато няма писмен документ с достоверна дата и Наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за Купувача като договор за наем без определен срок и новият собственик може да прекрати договора с едномесечно предизвестие.
Според чл. 237, ал. 3 от ЗЗД Наемодателят дължи обезщетение на Наемателя за вредите, които му е нанесъл, като предсрочно го е лишил от ползване на наетия (но вече продаден) имот. Това се урежда чрез съда.
Решението би могло да бъде и друго, различно от законовата уредба, изложена по-горе, ако в договора за наем се съдържат други договорености между двете страни в случай на продажба на имота.
В интерес на Наемателя е Договорът за наем да се впише в Нотариата. Вписаният договор може да се противопостави на трето лице, най-вече при продажба на жилището. Тогава договорът ще бъде задължителен и за новия собственик на имота.
Нашият екип
Вижте още
