Договорът за наем винаги е двустранен и възмезден. При него не се изисква задължително писмена или нотариална форма – той може да е и устен. За по-голяма сигурност и защита на страните, писмената форма е предпочитана, тъй като тя има доказателствена тежест. Като допълнителна мярка договорът може да бъде вписан в Нотариата.
Данъкът върху наетото жилище се плаща от Собственика (Наемодателя), а не от Наемателя.
Страните, скючващи наемния договор, са Наемодател и Наемател. Те могат да бъдат както физически, така и юридически лица.
С договор за наем собственикът (Наемодател) се задължава да предостави на Наемател свой имот за временно ползване, за което той плаща определена цена. Това споразумение важи само за лицата, които са страни по договора.
Предмет на наемния договор могат да бъдат както помещения за живеене (апартаменти, къщи, вили), така и помещения за стопански и административни дейности (офиси, производствени сгради, складове, гаражи, и т.н.), земи (в регулация и извън), и др.
За страните по договора едновременно възникват права и задължения, които точно и ясно се определят и разписват в договора, в съответствие със „Закона за задълженията и договорите“ (ЗЗД, чл. 228-239) и „Закона за наемните отношения“. Основен принцип при сключване на наемен договор е договорната свобода (чл. 9 от ЗЗД).
Важно е да се знае, че основните и необходими елементи на договора за наем са:
1. Oпределяне на предмета на договора
2. Възнаграждението, което ще се плаща за ползването на имота
Срокът за ползване не е необходимо условие за сключване на Договор за наем. Той се договаря между страните.
Следващите раздели на Договора за наем са за правата и задълженията на Наемодателя и на Наемателя.
Прекратяване на договорните отношения
При безсрочен договор наем, всяка от страните може да поиска прекратяване на договорните отношения с предизвестие от един месец.
При срочен договор, наемните отношения имат действие до изтичане на посочения срок. Ако след срока използването на имота продължи със знанието и без възражение от страна на Наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Ако продължението е без съгласието и Наемодателят явно се противопоставя, то Наемателят дължи обезщетение и изпълнение на задълженията, произтичащи от прекратяването на наемния договор.
Договорът за наем може да бъде прекратен предварително от всяка от страните при неспазване на клаузите му от другата страна. В договора би могла да се включи клауза за неустойка в случай на едностранно, преждевременно прекратяване.
При прекратяване на договорните отношения, Наемателят трябва да предаде имота на Наемодателя, а не да го изостави. В противен случай, той носи отговорността за всички повреди, които могат да настъпят по време на възможен безстопанствен период.
Изложените по-горе постановки са в съгласие с Българското законодателството. В договора за наем могат да се съдържат и договорености в различен смисъл от законовата уредба.
Колкото и съвършен да е един договор за наем, отношенията между Наемател и Наемодател крият много рискове. По правило те са повече за Наемодателя. Той допуска в имота си Наемател и ако той е недобросъвестен, рискува дълго време да не може да освободи имота си, да не получава договорените наеми за него, и т.н.
Изход от тези ситуации е предвиден в законовата уредба. През 1999 г. в гражданския процес е въведен института за бързото производство при разглеждане на някои видове дела. Сред тях са посочени искове, произтичащи от неспазване на клаузите в договора за наем.
